महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण सोसायट्यांसाठी नवे नियम लागू

मुंबई / JPN NEWS - 

महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या कारभारात मोठे बदल करणारे महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम, २०२६ हे १८ जून २०२६ पासून लागू झाले आहेत. या सुधारणांमुळे राज्यातील गृहनिर्माण संस्थांच्या नोंदणीपासून ते पार्किंग, देखभाल शुल्क, वारसाहक्क, नॉमिनी, स्व-पुनर्विकास आणि सभासदांच्या सहभागापर्यंतच्या अनेक बाबींना अधिक स्पष्ट नियम मिळाले आहेत. मुंबई, एमएमआरसह राज्यातील लाखो सदनिकाधारकांवर या सुधारणांचा थेट परिणाम होणार आहे.

या सुधारणांमध्ये सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी Chapter XI-B अंतर्गत स्वतंत्र नियमावली लागू करण्यात आली आहे. त्यामुळे यापुढे सोसायट्यांच्या दैनंदिन कारभारात अधिक एकसमानता, पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व आणण्याचा शासनाचा प्रयत्न आहे.

आता अवघ्या ५ सदस्यांत सोसायटीची नोंदणी -

गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या किमान सदस्यसंख्येत महत्त्वाची कपात करण्यात आली आहे. यापुढे किमान १० ऐवजी ५ सदस्यांच्या माध्यमातून सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करता येणार आहे. त्यामुळे कमी सदनिका असलेल्या छोट्या इमारतींनाही स्वतंत्र सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करणे सुलभ होणार आहे.

नॉमिनीला मतदानाचा अधिकार -

मूळ सभासदाचा मृत्यू झाल्यानंतर नॉमिनीच्या सदस्यत्वाबाबत निर्माण होणाऱ्या अडचणींवरही नवीन नियमांमुळे तोडगा काढण्यात आला आहे. मृत सभासदाचा नॉमिनी तात्पुरता (provisional) सभासद म्हणून दाखल होऊ शकतो आणि त्याला मतदानाचा अधिकार मिळू शकतो, जोपर्यंत वारसाहक्क किंवा नियमित सदस्यत्वाची कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण होत नाही. 

जर सभासदाने नॉमिनी नियुक्त केलेला नसेल किंवा नॉमिनी पुढे आला नसेल, तर संबंधित सोसायटीला दोन स्थानिक वृत्तपत्रांमध्ये सार्वजनिक नोटीस प्रसिद्ध करून कायदेशीर वारसांकडून दावे मागवावे लागतील. त्यामुळे मृत सभासदाच्या मालमत्तेबाबत होणारे वाद अधिक पारदर्शक पद्धतीने हाताळण्यास मदत होणार आहे.

सोसायटीच्या मनमानी शुल्काला आळा -

नवीन नियमांनुसार सोसायट्यांना नियमांमध्ये अधिकृत नसलेले मनमानी शुल्क आकारण्यावर निर्बंध आणण्यात आले आहेत. त्यामुळे विविध कारणांनी आकारल्या जाणाऱ्या अनधिकृत किंवा अस्पष्ट शुल्काबाबत सभासदांना दिलासा मिळण्याची शक्यता आहे.

मेंटेनन्सवरील दंडात्मक व्याज २१ टक्क्यांवरून १२ टक्के -

देखभाल शुल्क थकीत राहिल्यास आकारण्यात येणाऱ्या दंडात्मक व्याजाच्या कमाल मर्यादेतही मोठी कपात करण्यात आली आहे. यापुढे कमाल १२ टक्के वार्षिक व्याज आकारता येणार आहे. यापूर्वी ही मर्यादा २१ टक्के होती. त्यामुळे थकबाकीदार सभासदांवरील आर्थिक भार कमी होणार आहे.

सर्व फ्लॅटसाठी सेवा शुल्क समान - 

नवीन नियमांनुसार सेवा शुल्क फ्लॅटच्या आकारमानावर आधारित न ठेवता सर्व सदनिकांवर समान पद्धतीने आकारण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. तर पाणी शुल्क प्रत्येक सदनिकेतील नळांच्या संख्येच्या आधारे आकारले जाणार आहे. तसेच घर भाड्याने दिलेल्या सभासदांकडून आकारण्यात येणारे नॉन-ऑक्युपन्सी शुल्क सेवा शुल्काच्या १० टक्क्यांपेक्षा अधिक असू शकणार नाही.

पार्किंगचा निर्णय आता आमसभेच्या हातात - 

पार्किंगच्या वाटपावरून सोसायट्यांमध्ये सातत्याने वाद निर्माण होत असतात. नवीन नियमांनुसार पार्किंग वाटपाबाबतचा निर्णय जनरल बॉडी अर्थात आमसभेच्या माध्यमातून घेण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. त्यामुळे केवळ व्यवस्थापन समितीच्या निर्णयामुळे निर्माण होणारे वाद कमी होण्याची अपेक्षा आहे.

आमसभा आणि पुनर्विकासाच्या बैठका ऑनलाइन - 

सोसायटीचे सभासद विविध कारणांमुळे प्रत्यक्ष बैठकीला उपस्थित राहू शकत नसल्यास त्यांच्यासाठीही नवीन नियमांमध्ये सुविधा करण्यात आली आहे. वार्षिक सर्वसाधारण सभा तसेच पुनर्विकासासंदर्भातील विशेष सर्वसाधारण सभा व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगद्वारे घेण्यास परवानगी देण्यात आली आहे. मात्र आवश्यक कायदेशीर कोरम आणि सहभागाची नोंद यांचे पालन करणे आवश्यक राहणार आहे.

स्व-पुनर्विकासासाठी आर्थिक मदतीचा मार्ग मोकळा - 

स्व-पुनर्विकास करणाऱ्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना बँका आणि वित्तीय संस्थांकडून कर्ज घेण्याबाबतही महत्त्वाची तरतूद करण्यात आली आहे. नवीन नियमांनुसार सोसायट्यांना शासनमान्य जमिनीच्या मूल्याच्या १० पटपर्यंत कर्ज घेण्याची सुविधा मिळू शकते. त्यामुळे खासगी विकासकावर पूर्णपणे अवलंबून न राहता स्व-पुनर्विकासाचा पर्याय निवडणाऱ्या सोसायट्यांना आर्थिक पाठबळ मिळण्याची शक्यता आहे.

सिंकिंग फंड आणि दुरुस्ती निधीही निश्चित - 

सोसायट्यांच्या भविष्यातील दुरुस्ती आणि मोठ्या खर्चासाठी निधी उपलब्ध राहावा यासाठी किमान योगदानाची तरतूद करण्यात आली आहे. सिंकिंग फंडासाठी बांधकाम खर्चाच्या किमान ०.२५ टक्के, तर दुरुस्ती व देखभाल निधीसाठी किमान ०.७५ टक्के योगदानाची तरतूद करण्यात आली आहे.

सभासदांचे अधिकार आणि पारदर्शकता वाढणार - 

एकूणच, नव्या नियमांमुळे गृहनिर्माण संस्थांच्या कारभारात अधिक स्पष्टता आणण्याचा प्रयत्न करण्यात आला आहे. विशेषतः सभासदत्व, नॉमिनी, वारसाहक्क, पार्किंग, देखभाल शुल्क, अनधिकृत आकारणी, पुनर्विकास आणि आर्थिक व्यवस्थापन या विषयांवरील वाद कमी करण्याच्या दृष्टीने या सुधारणा महत्त्वाच्या मानल्या जात आहेत.

मुंबई आणि एमएमआरमधील पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेत असलेल्या असंख्य गृहनिर्माण संस्थांसाठीही या नियमांचे महत्त्व मोठे आहे. त्यामुळे प्रत्येक सोसायटीने आपल्या व्यवस्थापन समितीने नव्या नियमांनुसार कारभाराची पद्धत तपासणे आणि सभासदांना लागू असलेल्या अधिकार व जबाबदाऱ्यांची माहिती करून घेणे आवश्यक ठरणार आहे.